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“涨声”之中，好的信号
作者：左宇坤
17日官方公布5月份70城房价数据，国家统计局解读称，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。
其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落；31个二线城市和35个三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定。
5月的楼市，“升”在哪里，又“落”在哪里？
资料图：一处正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄
“涨声”之中，好的信号
2021年开年以来，“涨”字一直围绕着房地产市场。不过在不久前的端午小长假，多地楼市出现了热度减弱的现象。
诸葛找房数据研究中心15日发布的数据显示，2021年端午假期，中国重点20城市新房成交7868套，与去年端午同期相比下降了57.1%。
这也让各方更加期待房价转折点的到来。5月楼市会成为这个转折的前哨吗？
国家统计局数据显示，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
同时，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。
2021年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
“总体上看，5月份房价涨幅扩大的动力有所减弱，这是非常好的信号。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比4月的数据，5月三类城市的房价涨幅都有所收窄，这是值得肯定的地方。
从16日发布的5月全国房地产销售数据看：2021年1-5月销售7万亿，多卖同期历史纪录1.87万亿。拆分单月数据看，5月份单月商品房销售额高达1.69万亿，这也是历史上最好的一个5月。
“销售明显活跃，房价上涨也就依然是主流。但在各地密集调控下，房价上涨幅度也出现了收窄，特别是政策力度相对较高的部分城市，上涨放缓明显出现了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
警惕！一线城市房价仍然坚挺
“整体来看，各等级城市价格表现较为稳定，涨幅较上月微涨或者持平。在调控政策逐渐发挥效应下，新房价格涨幅趋于平稳。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，但一线城市涨幅仍然领先，房价水平较为坚挺。
具体来看更能代表市场的、备受关注的北上广深二手房房价，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。
2021年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
值得注意的是，北京成为二手房价格涨幅排第一的城市。“这确实是需要警惕的，因为一线城市这两年房价涨幅相对不会太靠前，此次北京涨幅第一，也要求后续严管二手房市场。”严跃进表示。
严跃进同时提到，广州潜在的炒房现象还是很多，后续依然需要严管购房交易秩序，防范各类炒作。
“深圳二手房价格本轮首次出现下调。”张大伟则指出，继年初1月环比上涨1.7%成为全国第一、4月出现房价持平的现象后，这是自2019年7月以来连续23个月，深圳作为本轮房价上涨龙头的二手房价格第一次下调。
深圳市房地产中介协会认为，近期随着主管部门以及监管层加强对楼市调控执行的监督，新政效力持续发酵，在进入5月后，市场观望氛围浓厚，成交持续承压，周度二手房网签量甚至一度持续失守900套关口。
不久前，“深圳一学区房狂降662万”的消息引发不少关注。从“最坚挺”的深圳学区房价格松动到“深房理”被查，2月8日深圳二手房成交参考价重磅推出以来，自年初开始加码的深圳二手房价格管控出现效果。
二手房监管成亮点
除了深圳这一突出代表，统计局数据显示，5月二手房价格上涨城市数量继续减少，且价格涨幅较上月收窄，涨幅达年内最低水平。
说起今年来各地发布的房地产调控政策，“井喷”是常常用到的形容词。中原地产研究中心统计数据显示，2021年前5月发布的调控政策达234次，最主要的核心特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷和土地供应。
资料图：城区楼宇林立。中新社记者 王东明 摄
“随着多城出台调控政策重点转向二手房市场，二手房价格涨幅呈现收窄态势，各等级城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落。” 陈霄认为，相较于新房，二手房市场降温更加明显。
“二手房的监管成为今年的亮点，类似管控下也有助于促进二手房市场的稳定。”严跃进也认为，从各大城市实际情况看，一些高价项目挂牌和交易受到监管，部分地方严打学区房，都有助于促进二手房价格的稳定。
新房市场热度有所提升
但同样在政策调控下，超5成城市新房价格却出现了环比涨幅较上月扩大。 新房价位向上、二手房高位回调，调控效果为何会在两个市场呈现不同的作用？贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释道，这主要是因为两个市场的供应主体差异。
“二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活、反应更及时；新房的供应主体是政府与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善。而以‘稳房价’为目标预售限价制度下存在地方政府与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。”许小乐说。
同时，新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下，新房项目供不应求，而限价导致的一二手倒挂更促使更多购房需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾，此外重点城市集中供地成交部分高溢价地块，也对市场预期有带动作用。
以连续两月新房价格涨幅领跑的重庆为例，在首次集中土拍的热度引领下，新房市场热度随之飙升，领涨全国楼市的重庆也或将迎来新的调控。
资料图：重庆嘉陵江两岸灯火通明。陈超 摄
“从预期来看，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”许小乐说。
“从全国市场看，2021年全年刷新楼市纪录已经成为定局。” 张大伟认为，因为信贷宽松导致的房价上涨还会持续一段时间，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，涨幅会继续放缓，但上涨很可能依然是主流。
